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“居住”也疯狂

      衣食住行是人们生活的必须,也是国计民生的重要议题。在帝都北京,这个居民多元化的国际化的大都市,居住更是很多人热议的话题。租房的琢磨交通、地段、房屋状况;买房的看重升值空间、地理位置、学区与否,价格自不必说,这实实在在关系到个人、家庭的经济承受能力。

      2020年新颁布的《民法典》中,就规定了“居住权”这一用益物权。乍听起来,似乎法律终于关注到了人们的居住利益。难道是为了更好地解决承租人与出租人的矛盾?更好地在婚姻或家庭关系破裂时维护非房屋所有权人的居住权益?非也,此居住权仅仅是一种无偿为“某人”设定的,占有、使用他人住宅的用益物权。

      居住权脱胎于罗马法的“人役权”。罗马法的人役权分为用益权、居住权、使用权和奴隶及家畜使用权。是特定人利用他人所有物的权利。利用他人的所有物的特定人为需役人,以自己所有物供他人利用的人为供役人。人役权与需役人不可分离,是不可让与的权利。

      我国《民法典》第366条至371条对居住权进行了规范:
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住 宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订 立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期间;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

      综合上述法条,我们能够总结出居住权的几大要点:
1. 居住权系一项意定用益物权,即需基于当事人的意思表示设立,如房屋所有权人与居住权人之间订立书面居住权合同,或房屋所有人通过遗嘱为居住权人设立居住权。

比如,为了照顾年迈的父母而聘请了保姆,相处多年后,长辈过世,但已与其建立深厚的友谊。感念其家境贫困,只剩一人孤苦无依,为其设立居住权,让其能够在“家里”养老送终。再比如,丧偶老人未再婚,但有志趣相投的“老伴”搭伙过日子,房子最终仍希望子女继承,但多年相处感情深厚,希望能够在自己身故后对方能够得到良好的照料。在此情境下,设立居住权,既不会涉及房产继承的争端,又可以全了自己的感念之意,不失为一种好选择。

2. 居住权原则上是无偿的,其设立的主要目的是扶贫济困,适用登记生效制。也就是说,仅订立合同的,不能认定居住权设立,当然合同效力仍然遵循债的相关原则予以判断。若遇到订立了合同但拒不登记的情况,虽无法请求法院认定其享有“居住权“,但可请求法院判决对方履行合同,协助完成登记工作。

3. 居住权仅限于个人居住,不得转让、继承,除非另有约定,居住权人不得将房屋出租。也就是说获得他人好意施惠者,不可利用这份好意牟利。房屋所有权人的继承人也不得以所有权人的身份“驱逐”居住权人,更无须担心所有权被“剥夺”。

4. 居住权期限届满或者居住权人死亡居住权消灭。即便居住权期限尚未届满,但居住权人死亡的,居住权即刻消灭。居住权与“人”密切相关,大有弱水三千只取一瓢之意。

      通过对上述法条的解读,不难发现,以盈利为目的的房屋租赁活动、婚姻关系中一方对对方婚前所有的住宅的居住使用权利并非《民法典》规定的居住权,仍需遵循《民法典》其他规范予以保护。涉及合同的,可以考虑是否触发缔约过失责任、违约责任等,使用债权请求权保护自身的权益。

      作为一项物权,居住权一经设立即具有物权的完整效力。例如,居住权设立在先的,优先于设立在后的抵押权;住宅所有权人将住宅所有权转让给他人或者他人因继承的原因取得所有权的,居住权人的权利不受影响。因此购买二手房之前,务必仔细核实登记簿登记信息,看看是否有负担在其上的居住权、抵押权、预告登记、异议登记等影响所有权完整性的第三方权益。这会大大影响交易的稳定性,影响购房后的房屋使用价值,需谨慎对待。

      民法作为调整平等主体关系的法律,奉行“意思自治”的基本原则,法无禁止即可为,而《民法典》作为调整民事法律行为的规范,也随着社会的发展不断变迁,为适应民众的诉求,适应新的民事法律关系而增减变化,以便更好地解决法律纠纷、社会矛盾,更贴近民法基本原则的理念。民法关系到人们的日常生活,希望每一个小小的分享,都能够对大家的生活有所帮助。

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